양도소득세 세액계산요령-기준시가 산정

양도소득세 세액계산요령-기준시가 산정

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기준시가 산정

▶ 토지 기준시가

양도(취득)당시 토지의 기준시가 = 양도(취득)당시 개별공시지가 (㎡당 가액) × 양도(취득)면적 (㎡)

 

▷ ’90. 8. 30. 이후 취득 또는 양도하는 토지의 기준시가

• 취득일 또는 양도일 현재 공시된 개별공시지가를 적용합니다.

＜ 양도 또는 취득당시 개별공시지가 적용기준(정기분) ＞

취득·양도시기	평가 기준일	결정고시일
1990. 8. 30. ~ 1991. 6. 28.	1990. 1. 1.	1990. 8. 30.
1991. 6. 29. ~ 1992. 6. 04.	1991. 1. 1.	1991. 6. 29.
1992. 6. 05. ~ 1993. 5. 21.	1992. 1. 1.	1992. 6. 05.
1993. 5. 22. ~ 1994. 6. 29.	1993. 1. 1.	1993. 5. 22.
1994. 6. 30. ~ 1995. 6. 29.	1994. 1. 1.	1994. 6. 30.
1995. 6. 30. ~ 1996. 6. 2.	1995. 1. 1.	1995. 6. 30.
1996. 6. 28. ~ 1997. 6. 29.	1996. 1. 1.	1996. 6. 28.
1997. 6. 30. ~ 1998. 6. 29.	1997. 1. 1.	1997. 6. 30.
1998. 6. 30. ~ 1999. 6. 29.	1998. 1. 1.	1998. 6. 30.
1999. 6. 30. ~ 2000. 6. 29.	1999. 1. 1.	1999. 6. 30.
2000. 6. 30. ~ 2001. 6. 29.	2000. 1. 1.	2000. 6. 30.
2001. 6. 30. ~ 2002. 6. 28.	2001. 1. 1.	2001. 6. 30.
2002. 6. 29. ~ 2003. 6. 29.	2002. 1. 1.	2002. 6. 29.
2003. 6. 30. ~ 2004. 6. 29.	2003. 1. 1.	2003. 6. 30.
2004. 6. 30. ~ 2005. 5. 30.	2004. 1. 1.	2004. 6. 30.
2005. 5. 31. ~ 2006. 5. 30.	2005. 1. 1.	2005. 5. 31.
2006. 5. 31. ~ 2007. 5. 30.	2006. 1. 1.	2006. 5. 31.
2007. 5. 31. ~ 2008. 5 .30.	2007. 1. 1.	2007. 5. 31.
2008. 5. 31. ~ 2009. 5. 28.	2008. 1. 1.	2008. 5. 31.
2009. 5. 29. ~ 2010. 5. 30.	2009. 1. 1.	2009. 5. 29.
2010. 5. 31. ~ 2011. 5. 30.	2010. 1. 1.	2010. 5. 31.
2011. 5. 31. ~ 2012. 5. 30.	2011. 1. 1.	2011. 5. 31.
2012. 5. 31. ~ 2013. 5. 30.	2012. 1. 1.	2012. 5. 31.
2013. 5. 31. ~ 2014. 5. 29.	2013. 1. 1.	2013. 5. 31.
2014. 5. 30. ~ 2015. 5 .29.	2014. 1. 1.	2014. 5. 30.
2015. 5. 29. ~ 2016. 5. 30.	2015. 1. 1.	2015. 5. 29.
2016. 5. 31. ~ 2017. 5. 30.	2016. 1. 1.	2016. 5. 31.
2017. 5. 31. ~ 2018. 5. 30.	2017. 1. 1.	2017. 5. 31.
2018. 5. 31. ~ 2019. 5. 30.	2018. 1. 1.	2018. 5. 31.
2019. 5. 31. ~ 2020. 5. 30.	2019. 1. 1.	2019. 5. 31.
2020. 5. 29. ~	2020. 1. 1.	2020. 5. 29.

* 양도일 또는 취득일 현재 정기공시이후 수시공시가 있는 경우는 당해 수시공시된 기준시가를 적용함

(적용사례) 1992년 3월 20일에 취득한 토지를 2020년 8월 5월에 양도한 경우

- 취득당시 기준시가 (취득가액) ⇒ 1991. 6. 29. 공시된 개별공시지가 (상기 2)

- 양도당시 기준시가 (양도가액) ⇒ 2020. 5. 29. 공시된 개별공시지가 (상기 31)

 

▷ ’90. 8. 29. 이전 취득한 토지의 ㎡당 취득당시 기준시가

• 아래 산식과 같이 ’90. 8. 30. 현재 공시된 개별공시지가를 기준으로 토지등급가액이 차지하는 비율로 환산하여 취득당시 기준시가(원/㎡)를 계산합니다.

1990.1.1 기준으로 한 개별공시지가 × (취득당시의 토지등급가액 / ((1990.8.30 현재의 토지등급가액 ＋ 그 직전에 결정된 토지등급가액) ÷ 2)

* ’84. 12. 31. 이전에 취득한 토지의 취득일은 세법상 ’85. 1. 1.을 취득일로 간주하고 있으므로 위 산식에서 “취득당시의 토지등급가액”은 “’85. 1. 1.현재의 토지등급가액”을 말합니다.

 

＜ 토지등급가액의 계산 ＞

• 토지등급가액이란 토지대장상에 나타난 취득일 등 현재의 토지등급 (없는 경우 직전등급)에 대한 「토지등급가액표」상의 가액(원/㎡)을 말합니다.
  (적용사례) 취득일의 토지등급이 162등급인 경우 → 토지등급가액표 확인 162등급의 등급가액 ⇒ 12,000원/㎡
  
  

＜ ’90. 8. 29.이전에 취득한 토지의 취득당시 기준시가 계산사례 ＞

(예) 취득당시 토지 기준시가 계산자료

• 토지 취득일 : ’87. 9. 1.
• ’90. 1. 1 현재 개별공시지가 : 600,000원/㎡
• 토지등급조정
  - ’87. 7. 1. 207등급 (토지등급가액 108,000원/㎡)
  - ’88. 7. 1. 209등급 (토지등급가액 119,000원/㎡)
  - ’89. 7. 1. 210등급 (토지등급가액 125,000원/㎡)
  - ’90. 1. 1. 211등급 (토지등급가액 131,000원/㎡)

(답) 취득당시 ㎡당 토지기준시가 (506,250원/㎡)

= 600,000원 × 108,000원 / 〔(125,000 + 131,000) ÷ 2

 

＜ 토지등급가액표 ＞

등 급	가 액		등 급	가 액		등 급	가 액	등 급	가 액	등 급	가 액	등 급	가 액
	84.6.30. 이전 ㎡	84.7.1. 이후 ㎡		84.6.30. 이전 ㎡	84.7.1. 이후 ㎡		84.7.1. 이후 ㎡		84.7.1. 이후 ㎡		84.7.1. 이후 ㎡		84.7.1. 이후 ㎡
1	0.3	1	51	1,814.90	63	101	626	151	7,070	201	81,000	251	928,000
2	0.6	2	52	2,117.40	66	102	657	152	7,420	202	85,000	252	975,000
3	0.9	3	53	2.419.9	69	103	689	153	7,790	203	89,300	253	1,023,000
4	1.2	4	54	2.722.4	72	104	723	154	8,180	204	93,700	254	1,075,000
5	1.5	5	55	3,024.90	75	105	759	155	8,590	205	98,400	255	1,128,000
6	1.8	6	56	3.629.9	78	106	796	156	9,020	206	103,000	256	1,185,000
7	2.1	7	57	4,234.90	81	107	835	157	9,470	207	108,000	257	1,244,000
8	2.4	8	58	4,839.90	85	108	876	158	9,940	208	113,000	258	1,306,000
9	2.7	9	59	5,444.90	89	109	919	159	10,400	209	119,000	259	1,372,000
10	3	10	60	6,049.90	93	110	964	160	10,900	210	125,000	260	1,440,000
11	3.6	11	61	7,562.40	97	111	1,010	161	11,500	211	131,000	261	1,512,000
12	4.2	12	62	9,074.90	101	112	1,060	162	12,000	212	138,000	262	1,588,000
13	4.8	13	63	10,587.40	106	113	1,110	163	12,600	213	145,000	263	1,667,000
14	5.4	14	64	12,099.90	111	114	1,170	164	13,300	214	152,000	264	1,751,000
15	6	15	65	15,124.90	116	115	1,220	165	13,900	215	160,000	265	1,838,000
16	7.5	16	66	18,149.90	121	116	1,280	166	14,600	216	168,000	266	1,930,000
17	9	17	67	21,174.90	127	117	1,350	167	15,400	217	176,000	267	2,027,000
18	10.5	18	68	24,199.80	133	118	1,420	168	16,100	218	185,000	268	2,128,000
19	12	19	69	27,224.80	139	119	1,490	169	17,000	219	194,000	269	2,235,000
20	15.1	20	70	30,249.80	145	120	1,560	170	17,800	220	204,000	270	2,346,000
21	18.1	21	71	36,299.80	152	121	1,640	171	18,700	221	214,000	271	2,464,000
22	21.1	22	72	42,349.80	159	122	1,720	172	19,600	222	225,000	272	2,587,000
23	24.1	23	73	48,399.70	166	123	1,810	173	20,600	223	236,000	273	2,716,000
24	27.2	24	74	54,449.70	174	124	1,900	174	21,700	224	248,000	274	2,852,000
25	30.2	25	75	60,499.70	182	125	1,990	175	22,700	225	261,000	275	2,995,000
26	36.2	26	76	75,624.60	191	126	2,090	176	23,900	226	274,000	276	3,145,000
27	42.3	27	77	90,749.50	200	127	2,190	177	25,100	227	287,000	277	3,302,000
28	48.3	28	78	105,874.50	210	128	2,300	178	26,300	228	302,000	278	3,467,000
29	54.4	29	79	120,999.40	220	129	2,420	179	27,600	229	317,000	279	3,640,000
30	60.4	30	80	151,249.30	231	130	2,540	180	29,000	230	333,000	280	3,822,000
31	75.6	31	81	181,499.10	242	131	2,670	181	30,500	231	350,000	281	4,014,000
32	90.7	32	82	211,749.00	254	132	2,800	182	32,000	232	367,000	282	4,214,000
33	105.8	33	83	241,998.90	266	133	2,940	183	33,600	233	385,000	283	4,425,000
34	120.9	34	84	272,248.70	279	134	3,090	184	35,300	234	405,000	284	4,646,000
35	151.2	35	85	302,498.60	292	135	3,240	185	37,100	235	425,000	285	4,879,000
36	181.4	36	86	362,998.30	306	136	3,400	186	38,900	236	446,000	286	5,123,000
37	211.7	37	87	423,498.00	321	137	3,570	187	40,900	237	469,000	287	5,379,000
38	241.9	38	88	483,997.80	337	138	3,750	188	42,900	238	492,000	288	5,648,000
39	272.2	39	89	544,497.50	353	139	3,940	189	45,100	239	517,000	289	5,930,000
40	302.4	40	90	604,997.20	370	140	4,130	190	47,300	240	543,000	290	6,227,000
41	362.9	42	91	665,497.00	388	141	4,340	191	49,700	241	570,000	291	6,538,000
42	423.4	44	92	725,996.70	407	142	4,560	192	52,200	242	598,000	292	6,865,000
43	483.9	46	93	786,496.40	427	143	4,790	193	54,800	243	628,000	293	7,208,000
44	544.4	48	94	846,996.10	448	144	5,020	194	57,500	244	660,000	294	7,569,000
45	604.9	50	95	907,495.90	470	145	5,280	195	60,400	245	693,000	295	7,947,000
46	756.2	52	96	967,995.60	493	146	5,540	196	63,400	246	727,000	296	8,345,000
47	907.4	54	97	1,028,495.30	517	147	5,820	197	66,600	247	764,000	297	8,762,000
48	1,058.70	56	98	1,088,995.30	542	148	6,110	198	69,900	248	802,000	298	9,200,000
49	1,209.90	58	99	1,149,494.80	569	149	6,410	199	73.4	249	842,000	299	9,660,000
50	1,512.40	60	100	1,209,994.50	597	150	6,730	200	77,100	250	884,000	300	10,143,000

 

▶ 개별주택 기준시가(’05.7.13. 이후 양도분부터 적용)

▷ 개별주택가격 확인

• 각 지자체의 누리집에서 열람이 가능합니다.
  
  

▷ 양도당시 기준시가 : 양도일 현재 국토교통장관이 공시한 개별주택가격

• (예)양도일 2020. 8. 5.
  기준시가 고시 : 2020. 4. 29.자 고시가액 200,000,000원
• (답)양도당시 기준시가 ⇒ 200,000,000원임
  
  

▷ 취득당시 기준시가

① 개별주택가격 최초공시일 이후에 취득한 경우

취득당시 기준시가 : 취득일 현재 국토교통부장관이 공시한 개별주택가격

② 개별주택가격 최초공시 전에 취득한 경우 아래 산식에 의하여 계산한 금액을 취득당시 개별주택 기준시가로 합니다.

국토교통부장관이 당해 주택에 최초로 공시한 주택가격 × (취득당시의 토지·건물 기준시가 합계액 / 최초공시 당시의 토지·건물 기준시가 합계액)

※ 위 산식에서 토지 또는 건물의 기준시가는 토지 또는 일반건물 기준시가를 말함

 

▷ 유의사항

• 양도한 부동산이 주택에 해당하는 경우에는 반드시 국세청장이 고시한 공동주택기준시가가 있는지 또는 국토교통부장관이 공시한 공동주택가격 또는 개별주택가격이 있는지를 반드시 확인하여야 합니다.
  
  

▶ 일반건물 기준시가

▷ 인터넷을 이용한 건물기준시가 자동계산방법

• 국세청 홈택스 “조회/발급 → 기타 조회 → 기준시가 조회(건물기준시가-양도)” 화면에 가서 공부상의 기본자료만 입력하면 일반건물 기준시가를 쉽게 계산할 수 있습니다.
  
  

▷ 양도당시 기준시가

• 기준시가 조회화면에서 “신축연도, 취득연도, 양도연도, 개별공시지가, 구조, 면적”을 입력하면 양도당시 건물기준시가가 자동계산 됩니다.
  
  

▷ 취득당시 기준시가

① 2001. 1. 1. 이후에 취득한 취득당시 건물기준시가 계산

화면상 “취득연도 및 양도연도” 란에 모두 “취득연도”를 입력하고 나머지의 자료를 입력하면 취득당시 건물기준시가가 계산됩니다.

② 2000. 12. 31. 이전에 취득한 취득당시 건물기준시가 계산

• 화면상 “취득연도”는 건물의 실제 취득연도를, “양도연도” 란에는 “2001년”을 입력하고 나머지의 자료를 입력하면
• “2001년도 건물기준시가”와 “산정기준율”이 자동으로 계산되고,
• 동 금액을 아래 산식을 적용하여 취득당시 기준시가를 산정합니다.

취득당시 건물기준시가 = 2001년도 건물기준시가 × 산정기준율

 

▷ 유의사항

• 개별공시지가는 양도·취득일 현재 공시되어 있는 개별공시지가를 입력합니다.
  (예)2020. 8. 5. 양도 ⇒ 2020. 5. 29. 공시된 개별공시지가 입력
        2003. 2. 1. 취득 ⇒ 2002. 6. 29. 공시된 개별공시지가 입력
  
  

▶ 공동주택 (아파트 등) 기준시가

▷ 인터넷을 이용한 공동주택기준시가 확인

① 2006. 4. 27.이전(국세청 고시)

국세청 홈택스 “조회/발급 → 기타 조회 → 기준시가 조회(아파트/연립주택)” 화면에 기본자료만 입력하면 공동주택 기준시가를 쉽게 확인할 수 있습니다.

② 2006. 4. 28.이후(국토교통부 고시)

국토교통부의 부동산공시가격 알리미(www.realtyprice.or.kr)의 “공동주택가격열람” 화면에서 확인할 수 있습니다.

▷ 양도당시 기준시가 : 양도일 현재 국토교통장관이 고시한 가액

• (예)양도일 2019. 11. 25.
  고시내역 : ’19.9.30. 고시가액 390,000,000원, ’20.4.29. 고시가액 410,000,000원
• (답)양도당시 기준시가 ⇒ 390,000,000원임
  
  

▷ 취득당시 기준시가

① 공동주택 기준시가 최초고시일 이후에 취득한 경우

취득당시 기준시가 : 취득일 현재 국토교통부장관(국세청장)이 고시한 가액

② 공동주택 기준시가 최초고시 전에 취득한 경우 아래 산식에 의하여 계산한 금액을 취득당시 공동주택 기준시가로 합니다. 아래 산식에 의하여 계산한 금액을 취득당시 공동주택 기준시가로 합니다.

최초고시 공동주택 기준시가 × (취득당시의 토지·건물 기준시가 합계액 / 최초고시 당시의 토지·건물 기준시가 합계액)

※ 위 산식에서 토지 또는 건물의 기준시가는 토지 또는 일반건물 기준시가를 말함

▷ 유의사항

• 양도한 부동산이 주택에 해당하는 경우에는 반드시 국세청장이 고시한 공동주택기준시가가 있는지 또는 국토교통부장관이 공시한 공동주택가격 또는 개별주택가격이 있는지를 반드시 확인하여야 합니다.
  
  

▶ 상업용건물 및 오피스텔 기준시가(’05.1.1.이후 양도분부터 적용)

▷ 인터넷을 이용한 상업용건물 및 오피스텔 기준시가 자동계산방법

• 국세청 홈택스 “조회/발급 → 기타 조회 → 기준시가 조회(상업용건물/오피스텔)” 화면에서 공부상의 기본자료만 입력하면 상업용건물/오피스텔 기준시가를 쉽게 확인할 수 있습니다.
  
  

▷ 양도당시 기준시가 : 양도일 현재 국세청장이 고시한 가액

• (예)양도일 2020. 5. 25.
  2020. 1. 1.자 단위면적(㎡)당 고시가액
  기준시가 = 단위면적(㎡)당 고시가액 × 건물면적(㎡)
  → 고시된 단위면적(㎡)당 가액에 각호별 건물의 전유면적과 공용 면적을 합계한 면적(㎡)을 곱하여 산정
  
  

▷ 취득당시 기준시가

① 상업용건물 및 오피스텔 기준시가 최초고시일 이후에 취득한 경우

취득당시 기준시가 : 취득일 현재 국세청장이 고시한 가액

② 상업용건물 및 오피스텔 기준시가 최초고시 전에 취득한 경우 아래 산식에 의하여 계산한 금액을 취득당시 공동주택 기준시가로 합니다.

최초고시 상업용건물 및 오피스텔 기준시가 × (취득당시의 토지·건물 기준시가 합계액 / 최초고시 당시의 토지·건물 기준시가 합계액)

※ 위 산식에서 토지 또는 건물의 기준시가는 토지 또는 일반건물 기준시가를 말함

 

▷ 유의사항

• 양도한 상업용건물 및 오피스텔이 국세청장이 고시한 상업용건물 및 오피스텔 기준시가가 있는지 반드시 확인하여야 하며 상업용건물 및 오피스텔기준시가가 고시되지 않는 경우에는 양도 또는 취득당시 기준시가를 토지 또는 일반건물 기준시가를 적용하여야 합니다.

※ 출처 : 국세청 홈페이지

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양도소득세 세액계산요령-기준시가 산정