주택임대소득 주택 보증금에 대한 간주임대료
2023년 귀속 주택 보증금에 대한 간주임대료(소득세법§25, 소득세법 시행령§53)
▶ 거주자가 주택을 대여하고 보증금·전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액을 받은 경우 보증금 등에 대한 간주임대료를 사업소득 총수입금액에 산입(算入)
| 주택 간주임대료의 총수입금액 산입 요건 | |
| 주택 수 | · 3주택 이상 소유(부부합산) - 소형주택*은 2026년 12월 31일까지는 주택 수에 포함하지 않음 (간주임대료 계산시에만 주택수에서 제외하며 소형주택에서 발생한 월세는 수입금액 에 포함됨) * 주거전용 면적이 1호(戶) 또는 1세대당 40제곱미터 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 2억원 이하인 주택 ** 소형주택의 주택 수 제외 특례 적용기한 연장(2026.12.31.까지) 개정중(’23.12.22. 현재) |
| 보증금 등의 합계액 | · 간주임대료 계산 대상 주택의 보증금 등의 합계액이 3억원 초과 |
* 보증금 등을 받은 주택이 2주택 이상인 경우에는 보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금 등부터 순서대로 차감
▶ 주택의 간주임대료 비교 (소득세 vs 법인세)
| 구분 | 소득세 | 법인세 |
| 적용대상 | 비소형주택 3채 이상 소유 & 보증금 3억원 초과(추계 불문) | 추계과세 시 적용 |
| 차감하는 금융수익 | 수입이자와 할인료, 수입배당금 | 수입이자와 할인료, 수입배당금, 신주인수권처분익, 유가증권처분익 |
| 건설비 상당액 | 주택은 소득세와 법인세 모두 건설비 상당액을 공제하지 않음 | |
간주임대료 계산사례(’23년 귀속)
(CASE 1) 단독사업자의 보증금 등의 합계액이 변동하지 않는 경우
- 부부합산 비소형주택(주거전용 면적 40㎡ 초과하거나 기준시가 2억원 초과) 3채 이상 소유자의 비소형주택 보증금 및 전세금에 대해서 보증금 합계 3억원 초과분의 60%에 대하여 2.9%(’23년 귀속부터)를 임대료로 간주하여 총수입금액에 산입
▶ 아래와 같이 비소형주택 3채를 단독으로 임대하는 경우
※ 임대사업부분 발생 금융수익 없음, 임대기간은 모두 1.1.~12.31.
(단위 : 원, ㎡)
| 구분 | 보증금 | 월세 | 임대기간 | 주거전용면적 | 기준시가 |
| A주택 | 150,000,000 | 1,000,000 | 01.01.∼12.31. | 69 | 4억 |
| B주택 | 100,000,000 | - | 01.01.∼12.31. | 65 | 2.5억 |
| C주택 | 350,000,000 | 1,300,000 | 01.01.∼12.31. | 109 | 6억 |
- (보증금 등 - 3억원1))의 적수 × 60% ÷ 365 × 2.9% － 임대사업부분 발생 금융수익2)
1)보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금등부터 순서대로 차감
2)추계신고 등의 경우에는 금융수익을 차감하지 않음
(단위 : 원)
| 구분 | 간주임대료 | 월세 | 합계 |
| A주택 | 2,610,000 1) | 12,000,000 2) | 14,610,000 |
| B주택 | 1,740,000 1) | - | 1,740,000 |
| C주택 | 870,000 1) | 15,600,000 2) | 16,470,000 |
| 합계 | 32,820,000 | ||
1) A : [ ( 1.5억원 - 0 ) × 365 ] × 0.6 ÷ 365 × 2.9% = 2,610,000
B : [ ( 1억원 - 0 ) × 365 ] × 0.6 ÷ 365 × 2.9% = 1,740,000
C : [ ( 3.5억원 - 3억원 ) × 365 ] × 0.6 ÷ 365 × 2.9% = 870,000
2) A : 1백만원 × 12 = 12,000,000
C : 1.3백만원 x 12= 15,600,000
(CASE 2) 공동으로 주택을 임대하는 경우
- 단독명의 주택과 공동명의 주택이 혼합된 경우 간주임대료 계산대상 해당여부는 각 거주자별로 판단하되, 단독명의 주택과 공동명의 주택을 구분하여 각각 간주임대료를 계산하며, 간주임대료와 월 임대료를 합산하여 각 공동명의 주택별 소득금액을 계산한 후 각 공동명의 주택의 손익분배비율에 따라 각 거주자별로 소득금액을 배분(서면-2016-법령해석소득-5179 [법령해석과-1606], 2017.06.12)
▶ 부부 甲과 乙이 비소형주택 4채를 단독 및 공동으로 임대
※ 임대사업부분 발생 금융수익 없음, 임대기간은 모두 1.1.~12.31.
(단위 : 원)
| 구분 | 보증금 | 월세 | 소유현황 (甲 : 乙 지분율) |
| A주택 | 400,000,000 | 1,200,000 | 甲 단독소유 |
| B주택 | 500,000,000 | - | 50 : 50 |
| C주택 | 30,000,000 | 1,300,000 | 30 : 70 |
| D주택 | 170,000,000 | - | 10 : 90 |
- 부부 공동명의 주택 3채(B, C, D)에 대해서는 1거주자*로 보아 간주임대료 계산하고, 甲의 단독소유 A주택은 별도로 계산
* 공동사업의 경우 공동사업장을 1거주자로 보아 공동사업장별로 소득금액을 계산하며, 공동사업의 구성원이 동일한 수개의 공동사업장은 동일한 1거주자가 각 공동사업장을 운영하는 것으로 봄
(단위 : 원)
| 구분 | 간주임대료 | 월세 | 소계 | 甲 수입금액 | 乙 수입금액 |
| A(甲) | 1,740,000 1) | 14,400,000 3) | 16,140,000 | 16,140,000 | - |
| B(5:5) | 3,480,000 2) | - | 3,480,000 | 1,740,000 | 1,740,000 |
| C(3:7) | 522,000 2) | 15,600,000 3) | 16,122,000 | 4,836,600 | 11,285,400 |
| D(1:9) | 2,958,000 2) | - | 2,958,000 | 295,800 | 2,662,200 |
| 합계 | 8,700,000 | 30,000,000 | 38,700,000 | 23,012,400 | 15,687,600 4) |
1) [ ( 4억원 - 3억원 ) × 365 ] × 0.6 ÷ 365 × 2.9% = 1,740,000
2) B : [ ( 5억원 - 3억원 ) × 365 ] × 0.6 ÷ 365 × 2.9% = 3,480,000
C : [ ( 30백만원 - 0 ) × 365 ] × 0.6 ÷ 365 × 2.9% = 522,000
D : [ ( 170백만원 - 0 ) × 365 ] × 0.6 ÷ 365 × 2.9% = 2,958,000
3) A : 1.2백만원 × 12 = 14,400,000
D : 1.3백만원 × 12 = 15,600,000
4) 2019년 귀속부터 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 경우도 과세
(CASE 3) 보증금등 합계액이 변동하는 경우
- 보증금등 합계액이 변동하는 경우 보증금 등의 합계액이 변동하는 구간별로 보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금 등부터 순서대로 3억원 차감(서면-2016-법령해석소득-2990 [법령해석과-1054], 2017.04.18)
▶ 비소형주택 3채를 단독으로 임대하고 아래와 같이 임대기간별로 보증금 변동
※ 임대사업부분 발생 금융수익 없음
(단위 : 원)
| 구분 | 임대기간 | 보증금 |
| A주택 | 01.01. ∼ 05.28. (148일) | 200,000,000 |
| 05.29. ∼ 12.31. (217일) | 230,000,000 | |
| B주택 | 01.01. ∼ 07.24. (205일) | 200,000,000 |
| 07.25. ∼ 12.31. (160일) | 270,000,000 | |
| C주택 | 01.01. ∼ 12.31. (366일) | 130,000,000 |
- 각각의 보증금 등의 합계액에 해당되는 임차기간별로 구분
- 각 기간의 보증금 등의 합계액에서 주택의 임대보증금 적수가 큰 순서대로 3억원을 차감하여 계산된 각 기간별 간주임대료를 합산하여 해당기간의 간주임대료를 계산
(단위 : 원)
| 임대기간 | 1.1.∼5.28. | 5.29.∼7.24. | 7.25.∼12.31. | 합계 |
| A주택 보증금 | 200,000,000 | 230,000,000 | 230,000,000 | |
| B주택 보증금 | 200,000,000 | 200,000,000 | 270,000,000 | |
| C주택 보증금 | 130,000,000 | 130,000,000 | 130,000,000 | |
| 보증금 등 합계 | 530,000,000 | 560,000,000 | 630,000,000 | |
| (보증금 -3억) 적수 | 34,040백만원 1) | 14,820백만원 2) | 52,800백만원 3) | |
| 간주임대료 | 1,622,728 4) | 706,487 5) | 2,517,041 6) | 4,846,256 |
1) ( 5.3억원 - 3억원 ) × 148일 = 34,040,000,000
2) ( 5.6억원 - 3억원 ) × 57일 = 14,820,000,000
3) ( 6.3억원 - 3억원 ) × 160일 = 52,800,000,000
4) 34,040백만원 × 0.6 ÷ 365 × 2.9% = 1,622,728
5) 14,820백만원 × 0.6 ÷ 365 × 2.9% = 706,487
6) 52,800백만원 × 0.6 ÷ 365 × 2.9% = 2,517,041
(참고) 주택의 간주임대료 관련 법령
소득세법 제25조 (총수입금액 계산의 특례)
① 거주자가 부동산 또는 그 부동산상의 권리 등을 대여하고 보증금·전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액(이하 이 항에서 "보증금등"이라 한다)을 받은 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 사업소득금액을 계산할 때에 총수입금액에 산입(算入)한다. 다만, 주택을 대여하고 보증금등을 받은 경우에는 3주택[주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1호(戶) 또는 1세대당 40제곱미터 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 2억원 이하인 주택은 2023년 12월 31일까지는 주택 수에 포함하지 아니한다] 이상을 소유하고 해당 주택의 보증금등의 합계액이 3억원을 초과하는 경우를 말하며, 주택 수의 계산 그밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (이하 생략)
소득세법 시행령 제53조 (총수입금액계산의 특례) (중간 생략)
③ 법 제25조제1항 본문에 따라 총수입금액에 산입할 금액은 다음 각 호의 구분에 따라 계산한다. 이 경우 총수입금액에 산입할 금액이 영보다 적은 때에는 없는 것으로 보며, 적수의 계산은 매월 말 현재의 법 제25조제1항 본문에 따른 보증금등(이하 이 조에서 "보증금등"이라 한다)의 잔액에 경과일수를 곱하여 계산할 수 있다.
- 주택과 주택부수토지를 임대하는 경우(주택부수토지만 임대하는 경우는 제외한다)
총수입금액에 산입할 금액 ＝ {해당 과세기간의 보증금등 - 3억원(보증금등을 받은 주택이 2주택 이상인 경우에는 보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금등부터 순서대로 뺀다)}의 적수 × 60/100 × 1/365(윤년의 경우에는 366) × 금융회사 등의 정기예금이자율을 고려하여 기획재정부령으로 정하는 이자율(이하 이 조에서 "정기예금이자율"이라 한다) － 해당 과세기간의 해당 임대사업부분에서 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액 (중간 생략)
④ 법 제45조제4항 본문에 따라 소득금액을 추계신고하거나 법 제80조제3항 단서에 따라 소득금액을 추계조사결정하는 경우에는 제3항에도 불구하고 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 총수입금액에 산입한다.
- 주택과 주택부수토지를 임대하는 경우(주택부수토지만 임대하는 경우는 제외한다)
총수입금액에 산입할 금액 = {해당 과세기간의 보증금등 - 3억원(보증금등을 받은 주택이 2주택 이상인 경우에는 보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금등부터 순서대로 뺀다)}의 적수 × 60/100 × 1/365(윤년의 경우에는 366) × 정기예금이자율 (중간 생략)
⑦ 제3항 및 제4항의 계산식을 적용할 때 부동산을 전전세(轉傳貰) 또는 전대(轉貸)하는 경우 해당 부동산의 보증금등에 산입할 금액은 다음 계산식에 따라 계산한 금액으로 한다.
- 보증금등에 산입할 금액 = [전전세 또는 전대하고 받은 보증금등의 적수 - {전세 또는 임차받기 위하여 지급한 보증금등의 적수 × 전전세 또는 전대한 부분의 면적이 전세 또는 임차받은 부동산의 면적에서 차지하는 비율(사업시설을 포함하여 전전세 또는 전대한 경우 그 가액의 비율)}] × 1/365(윤년의 경우에는 366)
⑧ 법 제25조제1항 단서를 적용할 때 주택과 주택부수토지 및 주택 수의 계산 등에 관하여는 제8조의2제2항부터 제4항까지의 규정을 준용한다.(이하 생략)
※ 출처 : 국세청 홈페이지
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