주택임대소득 주택임대 소득세 계산 (종합과세, 분리과세)
주택임대 소득세 계산
▶ 주택임대 총수입금액이 2천만원을 초과하는 경우
다른 종합과세 대상 소득과 함께 합산해서 신고해야 합니다. (세율 6∼45%)
- 이자 소득 금액
+ - 배당 소득 금액
+ - 상가 등 임대소득 금액
+ - 주택 임대소득 금액
+ - 사업 소득 금액
+ - 근로 소득 금액
+ - 연금 소득 금액
+ - 기타 소득 금액
= - 종합소득 금액
- - 종합소득 공제
= - 종합소득 과제 표준
X - 세율(6~45%)
= - 종합소득 산출세액
- - 세액감면, 세액공제
= - 종합소득 결정세액
▶ 주택임대 총수입금액이 2천만원 이하인 경우
주택임대소득만 분리과세(세율 14%)하는 방법과 종합과세하는 방법 중 선택하여 신고할 수 있습니다.
| 구분 | 주택임대 수입금액 |
필요경비 | 공제금액 2) | 분리과세 사업소득금액 |
산출세액 | 세액감면 3) | 분리과세 결정세액 |
| 등록임대 주택 1) | 월세 + 간주 임대료 |
60% | 4백만원 | 수입금액 (-)필요경비 (-)공제금액 |
과세표준 (×)14% |
단기(4년) 30%(20%) 장기(8·10년) 75%(50%) |
산출세액 -감면세액 |
| 미등록 임대주택 | 50% | 2백만원 | - | =산출세액 |
1) 등록임대주택 : 세무서와 지자체에 모두 등록하고 임대보증금·임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않아야 함
2) 분리과세 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우 공제
3) 국민주택규모의 임대주택으로 조세특례제한법 제96조의 요건을 모두 충족하여야 함
주택임대 소득세 계산 사례
▶ 사례1. 월세 임대수입은 없고 보증금만 있는 경우
종합소득 발생내역
- 甲은 4인 가족*으로 아래와 같이 월세 임대수입은 없고 보증금만 있으며, 주택임대소득 외의 다른 종합소득금액은
* 본인, 배우자, 자녀 2명으로 모두 150만 원 인적공제 대상임.(인적공제6백만 원=150만 원×4명)
＜ 주택임대 현황 ＞
| 임대주택(업종코드) | 임대기간 | 보증금(원) |
| A주택(701102) | ’23.1.1.～’23.12.31. | 1,300,000,000 |
| B주택(701102) | ’23.1.1.～’23.12.31. | 500,000,000 |
| C주택(701102) | ’23.1.1.～’23.12.31. | 300,000,000 |
| 합계 | 2,100,000,000 | |
* 임대주택 3채 모두 주거전용면적 40㎡ 초과하여 간주임대료 계산 대상이고, 세무서와 지방자치단체에 등록하지 않음.
종합소득세 납부할 세액 : 648,661원 (= min [648,661원, 1,912,400원]
- 보증금 등에 대한 간주임대료 계산
주택의 간주임대료 = (보증금 – 3억 원) × 임대일수 × 60% ÷ 365 × 이자율(2.9%)
| A주택 | (13억 원–3억 원)×365×60%×(1/365)×2.9% = | 17,400,000원 |
| B주택 | (5억 원–0원)×365×60%×(1/365)×2.9% = | 8,700,000원 |
| C주택 | (3억 원–0원)×365×60%×(1/365)×2.9% = | 5,220,000원 |
| 합계 | 31,320,000원 | |
- 종합소득세 납부할 세액 계산
| 종합과세 | 분리과세 | ||
| 수입금액 | 31,320,000 | 수입금액 | 31,320,000 |
| 필요경비 | - 13,342,320 1) | 필요경비 | - 15,660,000 2) |
| 소득금액 | = 17,977,680 | 공제금액 | - 2,000,000 3) |
| 소득공제 | - 6,000,000 | ||
| 과세표준 | = 11,977,680 | 과세표준 | = 13,660,000 |
| 세율 | × 6% | 세율 | × 14% |
| 산출세액 | = 718,661 | 산출세액 | = 1,912,400 |
| 감면공제 | - 70,000 4) | 감면세액 | - 0 |
| 결정세액 | = 648,661 | 결정세액 | = 1,912,400 |
| 기납부세액 | - 0 | 기납부세액 | - 0 |
| 납부할 세액 | = 648,661 | 납부할 세액 | = 1,912,400 |
1) 수입금액(31,320,000) × 단순경비율(42.6%)
2) 수입금액(31,320,000) × 사업자 미등록 시 분리과세 필요경비율(50%)
3) 미등록 & 주택임대 외 다른 종합소득금액 2천만 원 이하 : 공제금액 2백만 원
4) 표준세액공제 7만 원
▶ 사례2. 보증금은 없고 월세 임대수입만 있는 경우
종합소득 발생내역
- 乙은 4인 가족*으로 아래와 같이 보증금은 없고 월세 임대수입만 있으며, 주택임대소득 외의 다른 종합소득금액은 없음.
* 본인, 배우자, 자녀 2명으로 모두 150만 원 인적공제 대상임.(인적공제6백만 원=150만 원×4명)
＜ 주택임대 현황 ＞
| 임대주택(업종코드) | 임대기간 | 수입금액(원) |
| D주택(701102) | ’23.1.1.～’23.12.31. | 12,000,000 |
| E주택(701102) | ’23.1.1.～’23.12.31. | 6,000,000 |
| 합계 | 18,000,000 | |
* 임대주택 모두 세무서와 지방자치단체에 등록하지 않음.
종합소득세 납부할 세액 : 189,920원 (= min[189,920원, 980,000원])
- 종합소득세 납부할 세액 계산
| 종합과세 | 분리과세 | ||
| 수입금액 | 18,000,000 | 수입금액 | 18,000,000 |
| 필요경비 | - 7,668,000 1) | 필요경비 | - 9,000,000 2) |
| 소득금액 | = 10,332,000 | 공제금액 | - 2,000,000 3) |
| 소득공제 | - 6,000,000 | ||
| 과세표준 | = 4,332,000 | 과세표준 | = 7,000,000 |
| 세율 | × 6% | 세율 | × 14% |
| 산출세액 | = 259,920 | 산출세액 | = 980,000 |
| 감면공제 | - 70,000 4) | 감면세액 | - 0 |
| 결정세액 | = 189,920 | 결정세액 | = 980,000 |
| 기납부세액 | - 0 | 기납부세액 | - 0 |
| 납부할 세액 | = 189,920 | 납부할 세액 | = 980,000 |
1) 수입금액(18,000,000) × 단순경비율(42.6%)
2) 수입금액(18,000,000) × 사업자 미등록 시 분리과세 필요경비율(50%)
3) 미등록 & 주택임대 외 다른 종합소득금액 2천만 원 이하 : 공제금액 2백만 원
4) 표준세액공제 7만 원
▶ 사례3. 주택임대소득과 근로소득이 함께 있는 경우
종합소득 발생내역
- 丙은 4인 가족*으로 아래와 같이 주택임대소득과 근로소득(총급여액 5천만 원)**이 함께 있음.
* 본인, 배우자, 자녀 2명으로 모두 150만 원 인적공제 대상임.(인적공제6백만 원=150만원×4명)
** 근로소득공제를 차감한 소득금액은 37,750,000원, 국민연금 및 보험료 등 소득공제금액은 8,375,000원이며, 연말정산으로 기납부한 세액은 1,766,250원임.
＜ 주택임대 현황 ＞
| 임대주택(업종코드) | 임대기간 | 수입금액(원) |
| F주택(701102) | ’23.1.1.～’23.12.31. | 4,000,000 |
| G주택(701102) | ’23.1.1.～’23.12.31. | 2,000,000 |
| 합계 | 6,000,000 | |
* 임대주택 모두 보증금없이 월세수입만 있으며, 세무서와 지방자치단체에 등록하지 않음.
종합소득세 납부할 세액 : 420,000원 (= min[516,600원, 420,000원])
- 종합소득세 납부할 세액 계산
| 종합과세 | 분리과세 | ||||
| 주택임대 수입금액 | 6,000,000 | 근로소득총급여액 | 50,000,000 | 주택임대 수입금액 | 6,000,000 |
| 주택임대 필요경비 | - 2,556,000 1) | 근로소득공제 | - 12,250,000 | ||
| 주택임대 소득금액 | = 3,444,000 | 필요경비 | - 3,000,000 2) | ||
| 근로소득금액 | + 37,750,000 | 근로소득금액 | = 37,750,000 | ||
| 종합소득금액 | = 41,194,000 | 소득공제 | - 14,375,000 3) | 공제금액 | - 0 4) |
| 소득공제 | - 14,375,000 3) | ||||
| 과세표준 | = 26,819,000 | 과세표준 | = 23,375,000 | 과세표준 | = 3,000,000 |
| 세율 | × 15% | 세율 | × 15% | 세율 | × 14% |
| 산출세액 | = 2,942,850 | 산출세액 | = 2,426,250 | 산출세액 | = 420,000 |
| 감면공제 | - 660,000 5) | 감면공제 | - 660,000 5) | 감면세액 | - 0 |
| 결정세액 | = 2,282,850 | 결정세액 | = 1,766,250 | 결정세액 | = 420,000 |
| 기납부세액 | - 1,766,250 6) | 기납부세액 | - 1,766,250 6) | 기납부세액 | - 0 |
| 납부할 세액 | = 516,600 | 납부할 세액 | = 0 | 납부할 세액 | = 420,000 |
| 420,000 | |||||
1) 수입금액(6,000,000) × 단순경비율(42.6%)
2) 수입금액(6,000,000) × 사업자 미등록 시 분리과세 필요경비율(50%)
3) 인적공제 6,000,000 + 국민연금·보험료 등 공제 8,375,000
4) 주택임대 외 다른 종합소득금액이 2천만 원을 초과하는 경우 공제금액 없음
5) 근로소득세액공제 660,000
6) 연말정산한 근로소득세 1,766,250
▶ 사례4. 세무서와 지자체에 모두 등록한 경우(감면율 20% 적용)
종합소득 발생내역
- 丁은 4인 가족*으로 아래와 같이 주택임대소득이 있으며, 주택임대소득 외의 다른 종합소득금액은 없음
* 본인, 배우자, 자녀 2명으로 모두 150만 원 인적공제 대상임.(인적공제6백만 원=150만 원×4명)
＜ 주택임대 현황 ＞
| 임대주택(업종코드) | 임대기간 | 수입금액(원) |
| H주택(701102) | ’23.1.1.～’23.12.31. | 12,000,000 |
| I주택(701102) | ’23.1.1.～’23.12.31. | 6,000,000 |
| 합계 | 18,000,000 | |
* 임대주택 모두 국민주택 규모의 기준시가 6억 원 이하이고 세무서와 지방자치단체에 등록하였으며, 20% 세액감면(4년 이상 임대) 대상임.
종합소득세 납부할 세액 : 137,930원 (= min[137,930원, 358,400원])
- 종합소득세 납부할 세액 계산
| 종합과세 | 분리과세 | ||
| 수입금액 | 18,000,000 | 수입금액 | 18,000,000 |
| 필요경비 | - 7,668,000 1) | 필요경비 | - 10,800,000 2) |
| 소득금액 | = 10,332,000 | 공제금액 | - 4,000,000 3) |
| 소득공제 | - 6,000,000 | ||
| 과세표준 | = 4,332,000 | 과세표준 | = 3,200,000 |
| 세율 | × 6% | 세율 | × 14% |
| 산출세액 | = 259,920 | 산출세액 | = 448,000 |
| 감면공제 | - 121,984 4) | 감면세액 | - 89,600 5) |
| 결정세액 | = 137,936 | 결정세액 | = 358,400 |
| 기납부세액 | - 0 | 기납부세액 | - 0 |
| 납부할 세액 | = 137,930 | 납부할 세액 | = 358,400 |
1) 수입금액(18,000,000) × 단순경비율(42.6%)
2) 수입금액(18,000,000) × 세무서와 지자체 모두 등록 시 분리과세 필요경비율(60%)
3) 세무서와 지자체 모두 등록 & 주택임대 외 다른 종합소득금액 2천만 원 이하 : 공제금액 4백만 원
4) 표준세액공제 70,000 + 소형주택 임대사업자 감면 51,984(=259,920×20%)
5) 소형주택 임대사업자 감면 : 448,000 × 20% = 89,600
＊감면세액 89,600원의 20%(17,920원)를 농어촌특별세로 납부하여야 함
※ 출처 : 국세청 홈페이지
'세금' 카테고리의 다른 글
| 주택임대소득 주택임대업의 사업자등록 (14) | 2024.09.23 |
|---|---|
| 주택임대소득 소형주택 임대사업자에 대한 세액감면 계산 사례 (13) | 2024.09.23 |
| 주택임대소득 과세대상 및 비과세, 과세미달 (12) | 2024.09.23 |
| 주택임대소득 주택 보증금에 대한 간주임대료 (14) | 2024.09.22 |
| 주택임대소득 소형주택 임대사업자에 대한 세액 감면 (10) | 2024.09.22 |
댓글