주택임대소득 선택적 분리과세, 분리과세 소득 과세표준 계산

주택임대소득 선택적 분리과세, 분리과세 소득 과세표준 계산

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선택적 분리과세

▶ 주택임대소득 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 경우 종합과세와 분리과세 중 선택 가능(소득세법§64의2, 소득세법시행령§122의2)

선택	① (주택임대소득 + 종합과세대상 다른 소득) × 누진세율(6~45%) ② 주택임대소득 × 14% + 종합과세대상 다른 소득 × 누진세율(6~45%)

 

＜ 주택임대소득 분리과세 계산구조 ＞

구분	등록임대주택1)	미등록임대주택
수입금액	월세+간주임대료	월세+간주임대료
필요경비	수입금액×60%	수입금액×50%
소득금액(과세표준)	수입금액 - 필요경비 - 공제금액(4백만원)2)	수입금액 - 필요경비 - 공제금액(2백만원)2)
산출세액	과세표준 × 세율(14%)	과세표준 × 세율(14%)
세액감면3)	단기(4년) 30%(20%), 장기4)(8·10년) 75%(50%)	-
결정세액	산출세액 - 세액감면	산출세액 - 세액감면

1) 등록임대주택 : 지자체와 세무서에 모두 등록하고 임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않아야 함

2) 공제금액 : 분리과세 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우 4백만원(등록) 또는 2백만원(미등록) 공제

3) 세액감면 : 국민주택규모 주택으로 ｢조세특례제한법｣ 제96조의 요건을 충족하여야 함

4) (’20.8.18.) ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 개정으로 단기임대 및 아파트 장기임대 폐지, 10년 장기임대 신설

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분리과세 소득 과세표준 계산

• 과세표준 = 수입금액 - 필요경비(50%*) - 공제금액(2백만원*)
  * 등록임대주택은 60%, 4백만원

등록임대주택 요건

① ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조에 따른 임대사업자등록을 한 자가 임대 중인 같은 법 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택, 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택 또는 같은 조 제6호에 따른 단기민간임대주택일 것 ② ｢소득세법｣ 제168조에 따른 사업자의 임대주택일 것 ③ 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것     (임대계약 체결 또는 임대료 증액 후 1년 이내 재증액 불가)

 

▶ 수입금액 : 일부 기간 동안 등록임대주택을 임대한 경우 등록임대주택의 임대사업에서 발생하는 수입금액은 월수로 계산

  * 해당 임대기간의 개시일 또는 종료일이 속하는 달이 15일 이상인 경우에는 1개월로 봄

 

▶ 소득금액(과세표준) : 수입금액 - 필요경비 - 공제금액

 

▶ 필요경비율 : 총수입금액의 50%(등록임대주택은 60%)

    * 해당 과세기간 중에 임대주택을 등록한 경우

 

▶ 공제금액 : 분리과세 주택임대소득을 제외한 해당 과세기간의 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우 추가로 2백만원(등록임대주택은 4백만원) 공제

    * 해당 과세기간 동안 등록임대주택과 등록임대주택이 아닌 주택에서 수입금액이 발생한 경우

 

(사후관리) 등록임대주택의 필요경비율(60%)과 공제금액(4백만원)를 적용한 사업자가 해당 임대주택을 4년 이상 임대하지 아니하는 경우 ('20.8.18. 이후 지자체 등록 민간임대주택은 10년)

⇒ 미등록임대주택(필요경비율 50%, 공제금액 2백만원)을 적용하여 계산한 세액과 당초 신고한 세액의 차액과 이자 상당 가산액1)을 그 사유가 발생일이 속하는 과세연도의 과세표준신고를 할 때 소득세로 납부(부득이한 사유2)가 있는 경우 이자상당액은 제외) *사후관리 배제   ① 「민간임대주택법상」 자진·자동등록 말소되는 경우   ② 단기민간임대주택이 재개발, 재건축, 리모델링으로 등록이 말소되는 경우 1) 이자 상당 가산액   세액의 차액 × 감면 등을 받은 과세연도의 종료일 다음 날부터 사유가 발생한 과세연도의 종료일까지의 기간 × 0.022% 2) 부득이한 사유   ① 파산 또는 강제집행에 따라 임대주택을 처분하거나 임대할 수 없는 경우   ② 법령상 의무를 이행하기 위해 임대주택을 처분하거나 임대할 수 없는 경우   ③ 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」에 따른 회생절차에 따라 법원의 허가를 받아 임대주택을 처분한 경우

 

＜ 종합과세와 분리과세의 결정세액 계산구조 ＞

구분	종합과세 선택	분리과세 선택
		종합과세대상 소득	분리과세 주택임대소득
주택임대 수입금액	월세 + 간주임대료	해당사항 없음	월세 + 간주임대료
주택임대 필요경비	· (장부 신고) 실제 지출한 경비 · (추계 신고) 기준·단순경비율에 의한 경비		· (등록) 수입금액의 60% · (미등록) 수입금액의 50% 수입금액 (-) 필요경비 (-) 공제금액* * 분리과세 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우 공제 · (등록) 4백만원 · (미등록) 2백만원
주택임대 소득금액	수입금액 - 필요경비
종합소득 금액	주택임대 소득금액 + 종합과세 대상 다른 소득금액	분리과세 주택임대소득 외의 종합과세 대상 소득금액
소득공제	인적공제 등 각종 소득공제	인적공제 등 각종 소득공제
과세표준	종합소득금액 - 소득공제	종합소득금액 - 소득공제
세율	6∼45%	6∼45%	14% (단일세율)
산출세액	과세표준×세율	과세표준×세율	과세표준×세율
공제감면 세액	소득세법 및 조특법 상의 각종 공제·감면 * 소형주택 임대사업자 감면 포함	소득세법 및 조특법 상의 각종 공제감면 * 소형주택 임대사업자 감면 제외	소형주택 임대사업자 감면 · (단기임대) 30%(2호 이상 20%) · (미등록) 75%(2호 이상 50%)
결정세액	산출세액 - 공제감면세액	산출세액 - 공제감면세액	산출세액 - 감면세액
		종합과세대상 결정세액과 분리과세대상 결정세액 합산하여 신고납부

 

※ 출처 : 국세청 홈페이지  

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